每经热评｜满足购房者充分住房需求 需要更多制度创新

每经评论员 薛晖

月内，国家统计局公布一季度全国宅地产开发投资情况下。数据结构上有些每况愈下，一季度宅地产开发耗资仅上半年增长0.7%，商品宅经销范围上半年升高13.8%，经销上半年升高22.7%。由于经销增速远高于经销范围增速，可推断宅价结构上是在升高的。

宅地产走下坡从上周年初就开始了，且激化。今年以来，据多家传言，以外才有60余城出台了各类放松购宅的政策。央行近日也无限期，近期有上百个郊区的汇丰银行降低了宅贷利率，以受限制购宅者充分的住宅需要。凡此种种，若无受惠股民。坊间甚至据传，更为多股民受惠还在火车上。

然而，这些举措能让股民重回昔日繁荣吗？或者说，股民以及整个宅地产产业，是否必须重回从前？

其实，在中央多次忽略“宅住不拌”的背景下，上周年初大多内业人士就已清醒意识到17万亿元（新宅经销）将是股民的“天花板”。无论后来的“白银论”还是“红铁论”，外认为经销不似乎再新颖高。既然宅地产在影响力也上的继续增长已某种程度，那么退而求其次，能否维持产业影响力也高位试运行？

当下大多郊区的“松可有”政策以及宅贷利率上调，某种程度上就是刺激消费品，受限制购宅者充分住宅需要，以期股民“高位试运行”。只可惜，刺激的边际效应趋于递减，也许才会是“灵丹妙药”。

如果不重走据传路，放入但政府和企业马上的，唯有新颖。

好在，我们已认出了可喜的变化。例如，近日惠州大受欢迎了“三可有”宅——香港市民只需支付标价的50%就能偷到一套放入自己名下的宅子。所谓“三可有”就是可有范围、可有适用范围、可有行政处分权利，同属前自贸区的“计有所有权宅”的一个新物种。与低成本商品住宅相异，“三可有”宅是但政府与购宅人构建所有权，根据双方转给所有权百分比的相异，购宅人捐资多少也相异。年末一些地方大受欢迎的“计有所有权宅”，购宅人至多也要捐资标价的70%才可以。而惠州的“三可有”宅则可以将这一百分比降到50%。别小看这20个百分点，此举这样一来成千上万的香港市民有希望“上车时”。

外间认为，“三可有”宅政策的大受欢迎，很似乎是认出了打破股民僵局的突破口。以外的股民，卖方僵持的仍是价格——许多中低收入者糊口宅，充分的住宅需要没法受限制；而发行商已无折扣空间。

发行商之所有没折扣空间，是因为前划拨的土地费用高，资本费用也高，且上述费用外已支付，无法变动。惠州的“三可有”宅其实是由但政府先替购宅人承担了大多费用，使偷卖如愿成交，而且没让发行商赔本。这样一来，购宅人受益了同属自己的宅子，发行商如愿回款，僵局就打破了。

这样毫无疑问，“三可有”宅本质上是但政府桑是。当然，无论是“三可有”宅还是计有所有权宅，考验的都是地方但政府财务。地方但政府财力雄厚，就可以盖更为多的“三可有”宅或将已新建的商品宅收购后换成“三可有”宅出售，只要但政府有钱补偿就行。但在一些财务捉襟见肘的地方，此设计方案就不易推行。

除此以外，破局的手段还很多。比如，近日，深圳年底审核了全国首只保障性专营宅数量有限REITs，非常大更为有了市场努力。年末，发行商之所以不热衷于建设专营宅，是因为理应周期长。而数量有限REITs的加持，则可以让发行商较快退出投资，提高投资方效率。这这样一来，发行商又多了一条“回血”的途径，而不必完全在“盖宅卖宅”这一条道上走到红。

总之，宅地产产业能否重新振作，较大程度上仍要缺少管理制度新颖。中华人民共和国股民和宅地产产业，已不似乎重回据传火车上，只有向前，唯有新颖，才有出路。